• Le contrat de construction de maisons individuelles

Les garanties et protection du contrat de construction

1 - La garantie de remboursement en cas de versement d’acompte:
Si le contrat prévoit des paiements au constructeur avant la date d’ouverture du chantier, leur remboursement doit être garanti par un organisme habilité.
L’objet de cette garantie est de permettre au maître de l’ouvrage de récupérer les sommes qu’il a versées avant l’ouverture de chantier au cas où le contrat ne prendrait pas effet :

du fait de la non réalisation d’une condition suspensive dans le délai prévu.
du fait de la non-ouverture du chantier à la date convenue.
du fait de l’exercice par le maître d’ouvrage de sa faculté de rétraction dans le délai de sept jours après réception du contrat.
En l’absence de garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger, à la signature du contrat qu’un dépôt de garantie au plus égal à 3% du prix. Le dépôt est effectué sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage auprès d’un organisme habilité.

2 - La garantie de livraison à prix et délais convenus: Cette garantie est aussi appelée "Garantie d’achèvement"
C’est une des dispositions principales de la loi votée en décembre 1990 renforçant la protection de l’acquéreur et qui est obligatoire pour tous les constructeurs de maisons individuelles depuis décembre 1991. Vous devez exiger dans votre contrat, au plus tard à l’ouverture du chantier , l’attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus. Cette garantie doit être nominative et émaner du garant lui-même sous forme d’un document original. Cette garantie est une sécurité absolue pour vous et vous apporte la certitude que votre maison sera construite dans les meilleures conditions.

Innovation majeure de la loi de 1990, cette garantie est obligatoire pour toutes les entreprises, quelles que soient leurs appellations (constructeurs, entrepreneurs, maîtres d’oeuvre, artisans...) qui se chargent de la construction de la maison au sens de l’article L.231-1 du code de la construction et de l’habitation. Les constructeurs adhérents de l’UNCMI l’appliquent quant à eux depuis déjà juin 1988.

Le fait de posséder cette garantie signifie qu’un établissement de crédit, ou une compagnie d’assurance spécialement agréés à cet effet, se porte garant de votre constructeur et s’engage pour lui auprès de vous quoi qu’il advienne.

La garantie de livraison peut intervenir en votre faveur dans plusieurs cas : Pour garantir le prix convenu en cas de défaillance du constructeur : votre maison sera terminée au prix convenu dans le contrat initial. En cas de dépassement du prix, le garant peut laisser à votre charge une franchise d’un montant maximum de 5% du prix de la maison.
Pour garantir l’achèvement : en cas de défaillance du constructeur, liquidation judiciaire par exemple, l’organisme garant s’occupe de la poursuite des travaux au même prix et dans les mêmes délais.
Quoi qu’il arrive vous êtes protégés contre tous les risques liés à la défaillance de votre constructeur.
Pour garantir le respect du délai : en cas de défaillance du constructeur dans le respect des délais de livraison, l’organisme prend en charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat lorsque le retard excède 30 jours.

LES AUTRES GARANTIES ET ASSURANCES:

Les constructeurs membres de l’UNCMI, vous apportent la certitude qu’ils ont également toutes les garanties et assurances suivantes:

3 - La garantie de parfait achèvement.
Si des désordres se révèlent dans la première année qui suit la réception, le constructeur s’engage à prendre en charge les travaux nécessaires.

4 - La garantie de bon fonctionnement.
Cette garantie couvre pendant deux ans toutes les malfaçons éventuelles qui peuvent affecter les éléments d’équipement dissociables de la construction :
robinetterie, portes intérieures, etc.

5 - La garantie décennale.
Le constructeur est responsable pendant 10 ans à compter de la réception de votre maison des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination et de toute malfaçon d’un élément d’équipement lié au gros oeuvre.
Pour tous les constructeurs, la responsabilité décennale est obligatoirement couverte par une assurance.

6 - L’assurance dommages-ouvrage.
Vous devez obligatoirement contracter cette assurance avant l’ouverture de votre chantier. Le constructeur peut-être mandaté pour vous l’obtenir. Elle vous assure pendant dix ans pour les désordres portant atteinte aux éléments fondamentaux de la construction.
Par cette assurance, vous obtiendrez la prise en charge du paiement des travaux de réparation des dommages avant même que ne soit déterminé à qui (entreprise ou constructeur) revient la responsabilité des désordres constatés.
En cas de revente de votre maison dans les dix ans qui suivent la réception, vous devrez justifier auprès de l’acquéreur que vous avez souscrit l’assurance dommages-ouvrage.

LES 10 AVANTAGES DU CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISONS INDIVIDUELLES

Le contrat de construction d’une maison individuelle est strictement encadré par une loi du 19 décembre 1990, dont les dispositions sont d’ordre public.
Le client n’a qu’un seul interlocuteur: le constructeur.
Le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui signifiant le contrat signé, le client bénéficie d’un délai de réflexion de 7 jours durant lequel il peut se rétracter.
Le contenu du contrat est contrôlé par le prêteur qui vérifie que toutes les clauses obligatoires y sont bien mentionnées.
Lors de la signature du contrat, le client connaît le coût total de son projet de construction. Ce prix est définitif, c’est à dire qu’il ne peut être modifié en cours de construction que d’un commun accord entre les parties.
Si un acompte est remis au constructeur lors de la signature du contrat, celui-ci doit souscrire une garantie de remboursement, qui prendra effet si les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu ou si le chantier n’est pas ouvert à la date convenue
La révision du prix est encadrée puisque la loi fixe deux modalités de révision de prix en fonction de l’évolution de l’indice BT O1.
Les paiements sont réglementés. En effet, la loi fixe le pourcentage maximum du prix convenu pouvant être exigé par le constructeur à chaque stade de construction.
Le constructeur s’engage à réaliser l’ensemble des travaux de construction dans un délai fixé au contrat. En cas de retard, il est tenu de verser des pénalités de retard.
Une fois le chantier ouvert, le client est assuré qu’en cas de défaillance du constructeur, sa maison sera achevée aux prix et délais convenus grâce à la garantie de livraison qui est obligatoire dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle.

Selon l’article L 231-1 du CCH « toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage » un contrat de construction de maison individuelle.
Ce contrat s’impose dès lors qu’une personne, propriétaire d’un terrain, souhaitant y faire construire une maison, confie l’établissement des plans, ainsi que la réalisation, même partielle, des travaux à un même professionnel.

Le contrat de construction de maison individuelle est réglementé par une loi du 19 décembre 1990, dont les dispositions sont impératives. Cette loi comprend de nombreuses dispositions en faveur des accédants à la propriété d’une maison individuelle et les protège ainsi de manière efficace. Cette protection est assurée par une réglementation impérative du contenu du contrat et du déroulement de l’opération de construction.

Une fois le contrat signé, le constructeur doit l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception au maître de l’ouvrage accompagné d’une notice descriptive, des plans et d’une notice d’information. A compter du lendemain de la première présentation de cette lettre recommandée, le maître de l’ouvrage peut se rétracter dans un délai de 7 jours.

Le contrat mentionne le coût global de la construction à réaliser en distinguant:

d’une part le prix convenu, qui englobe les travaux devant être réalisés par le constructeur et les prestations à sa charge tels que l’élaboration du dossier de permis de construire, le coût de la garantie de livraison,
et d’autre part le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage s’est éventuellement réservé l’exécution.
Ainsi, au jour de la signature du contrat, le maître de l’ouvrage connaît le coût total de la maison qui sera réalisée. Cela lui permet de monter un plan de financement précis s’adaptant au mieux à son budget.

Le prix convenu est forfaitaire et définitif. Ce prix peut être révisé selon des modalités très précises d’après la variation de l’indice BTO1.
A quel moment s’effectue le paiement du prix? Le prix est payé en fonction de l’avancement des travaux d’après une grille précise et réglementée. Si le constructeur a souscrit une garantie de remboursement, il peut demander le paiement de 5 % du prix convenu à la signature du contrat et 5 % à l’obtention du permis de construire.
L’échelonnement du prix est ensuite le suivant :

15 % à l’ouverture du chantier;
25 % à l’achèvement des fondations;
40 % à l’achèvement des murs;
60 % à la mise hors d’eau;
75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air;
95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
Le solde du prix est également payable dans des conditions réglementées.

Le contrat de construction de maison individuelle indique obligatoirement sous quel délai le constructeur doit, à compter de l’ouverture du chantier, réaliser l’ensemble des travaux de construction et procéder à la réception de la maison. A défaut de respecter ce délai, le constructeur est tenu de verser des pénalités de retard, dont le montant ne peut être inférieur à 1/3000eme du prix convenu par jour de retard.

Avant de commencer les travaux, le constructeur doit au préalable avoir obtenu auprès d’un établissement de crédit ou d’une compagnie d’assurance une attestation nominative de garantie de livraison à prix et délai convenus. Cette garantie a pour objet de protéger le maître de l’ouvrage contre la défaillance du constructeur en cours de construction, puisque le garant a dans ce cas l’obligation:
- de terminer la construction conformément aux termes du contrat de construction de maison individuelle,
- de verser les pénalités dues au maître de l’ouvrage en cas de retard de livraison,
- de supporter le coût du dépassement du prix convenu, s’ils excèdent 5 % du prix initial.